二房東條款6月實施 電費不得超過夏季上限

惡房東張淑晶向人承租房屋後轉租，卻超收電費、威脅房客提告等，為避免類似情事發生，行政院消保處已審議通過內政部研擬「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，規定包租業不得向房客收超過台電夏季電費最高每度金額等。若租約違反定期化契約規定，得依《消保法》處最高30萬元罰鍰，預計今年6月上路實施。

2017年內政部訂出「房屋租賃定型化契約應記載即不得記載事項」，規範房東及房客之間的法律關係；但包租代管業又稱為二房東卻未受法律規範。因此，消保處針對二房東作為輔導對象，明訂應盡的權利義務。

消保處簡任秘書陳星宏表示，新的定型化契約是規範住宅專業代管、包租業者和租客、房主之間的權利義務，除避免惡質二房東，也鼓勵屋主若有空屋願意出租，卻沒時間管理時，可放心交由專業代管、包租業者協助出租。

「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定，二房東租給房客的租賃時間不得少於30天，且不得超過原房東與二房東的包租契約的租賃時間。為防止包租業超收及拒不返還押金爭議，明訂押金數額最高不得超過「2個月租金之總額」。押金應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還。

若要提前停止租約，規定在一定期限內，有3個月及30日二種期限，並以書面通知他方，但要是有危害公共安全，或危及承租人安全健康時，得不先期通知。

在水電部分，該契約規範，二房東及房客可相互約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔；若電費由房客負擔時，明訂計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」，避免包租業收取高額電費。

針對房屋修繕責任，契約明訂房屋或附屬設備損壞時，原則上由二房東負責修繕，除非損壞原因可歸責於房客造成，二房東不需負修繕義務；而在二房東在修繕期間，房屋若無法居住，承租人得請求扣除該期間租金。

若原出租人提前終止包租契約，包租業應於「五日內」通知承租人終止轉租契約，並「協助承租人優先承租其他租賃住宅」。若包租業因故停業、解散或他遷不明時，承租人並得請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜，公會或其全國聯合會「不得拒絕」。

消保處提醒承租人，若租約有兩頁以上，宜蓋上騎縫章，避免被抽換；簽約過程中，可使用拍照、錄音等方式證明交屋現況；並建議可用劃撥、匯款等方式繳交租金，避免發生爭議而涉訟時，舉證困難。若遇有租約內容與「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分，可請求包租業修改或拒絕簽約，以保障自身權益。

中時 王思慧