買氣急凍、房貸破紀錄！房市三大警訊　225萬房貸族走鋼索

近一年來台灣房市明顯降溫，根據內政部統計，2025年全台建物買賣移轉棟數約26.1萬棟，年減逾25%，創下近9年新低，更是1991年有統計以來的史上第3低量，市場交易幾近急凍。然而，在買氣明顯降溫的同時，全台房貸族人數卻逆勢攀升並突破225萬人，同時，平均房貸金額也升至582萬元，雙雙刷新紀錄，形成罕見的「量縮、貸增」背離現象。這樣的結構究竟如何形成？背後潛藏哪些風險？又有哪些值得民眾留意之處？

交易冷卻、房貸卻續創高　解密結構性資金流向

中信房屋研展室副理莊思敏指出，目前房市呈現「量縮」態勢，主因在於政策持續壓抑、金融資金收緊，以及買賣雙方對價格認知落差擴大，特別是央行2024年Q3祭出史上最嚴的近年第七波信用管制與限貸環境衝擊下，購屋族觀望氣氛濃厚，導致交易節奏明顯放緩，整體市場進入調整期。

• play_circle_outline 影/墾丁海域11隻雙髻鯊成群悠游　潛水客：比國外還震撼

根據內政部資料可發現，隨著央行在2020年Q4重啟限貸令，全台房市交易逐漸開始受到影響，2021年全國建物買賣移轉棟數走高到34.8萬棟後，2022年、2023年分別只剩下31.8萬棟與30.7萬棟，買氣開始降溫，不過，因2024年房市炒風再起，央行Q3信用管制祭出重手，在史上最嚴的限貸令出台下，2025年全台房市買氣出現銳減，只剩下26.1萬棟。

而與近年房市交易大幅降溫形成對比的是，房貸總量卻年年持續攀升，莊思敏指出，其背後主要來自幾個結構性因素，首先，過去幾年房市熱絡期間累積的大量預售案，正陸續進入交屋高峰，帶動房貸需求持續釋出；其次，即便新購需求轉弱，既有房貸仍未消化，使整體房貸存量持續墊高。

再者，房貸利率在歷史上仍屬相對低檔，也讓房貸從單純購屋工具，轉變為「低成本資金來源」，相較目前信貸、車貸動輒6%至10%的利率，房貸約2%至3%的資金成本，不少民眾買房時都傾向「貸好貸滿」，甚至透過轉貸、增貸取得資金，進一步推升整體房貸規模。

• play_circle_outline 大甲媽停駕六房媽紅壇祈福　隔21年再現「雙媽會」盛況

此外，貸款年期拉長亦是關鍵因素之一，過去以20年為主流的房貸年期，近年逐漸延伸至30年甚至40年，加上新青安房貸提供最長5年寬限期，大幅降低初期還款壓力，但也同步拉長還款時間，使房貸餘額難以下降。

225萬人背債創高　市場表象穩定下的三大警訊

表面上，房貸族人數增加似乎意味市場仍具支撐力，不過，若對照當前「交易量萎縮、貸款趨嚴」的市況，房貸人數創高的數據反映的，反而更像是壓力累積中的警訊。

• play_circle_outline 搭傳統擺渡船賞螢火蟲！新北市「限額100名」免費報名

屋比房屋總經理葉國華就指出，若將貸款人數增加解讀為市場健康，恐過於樂觀，當「房貸人數創高」與「成交量急凍」同時出現，背後至少透露三大隱憂：

首先，存量壓力大於新增需求，市場流動性正在下降

房貸族持續增加，代表過去累積的購屋者仍在市場內，但新買盤卻快速縮減，市場逐漸由「增量市場」轉為「存量市場」，這將導致屋主想賣卻難成交，價格僵固現象浮現，同時成交案例減少，也使市場價格參考失真，一旦未來出現利率或景氣衝擊，恐引發補跌甚至流動性風險。

其次，債務結構拉長，房貸族正以未來換現在

平均房貸金額已達582萬元，且貸款年期延長、購屋年齡上移，顯示購屋族正以未來收入支撐當前房價，這樣的結構將壓縮未來消費能力與退休安全，一旦面臨升息、景氣反轉或收入波動，高槓桿族群的違約風險將同步升高。

葉國華進一步指出，「長年期＋長寬限期」本質上是以時間換取購買力，以貸款1,000萬元、利率2.7%、含5年寬限期為例，寬限期內僅需付息，而寬限期後，40年期較20年期的月付金可從約6.8萬元降至3.7萬元，大幅降低門檻，讓部分原本難以負擔的族群得以進場，但長期風險亦隨之累積。

第三，在政策與信用緊縮下，市場出現「被動撐盤」現象

目前貸款成數下降、審核趨嚴，導致新買方難以進場，但既有房貸族又難以退場，也讓市場形成「出不去、進不來」的僵局，目前房價未明顯下跌，並非需求強勁，而是交易凍結所致，這種結構一旦持續，未來若出現外部衝擊，價格修正可能更加劇烈。

房貸重鎮區域差異大　風險結構也各有不同

目前全台225萬房貸族中，六都占比過半，呈現很明顯的「區域集中」現象，不過，莊思敏表示，因各地區房市支撐動能不同，未來的風險結構也會出現分歧，購屋者需注意。

以新北市來說，房貸存量達33.8萬筆居全台之冠，長期因承接台北外溢購屋需求，以首購自住為主，雖具剛性支撐，但在高房價環境下，多數購屋族槓桿偏高、財務緩衝有限，一旦利率上升或景氣轉弱，還款壓力將同步放大，屬於「量體大、風險不低」的市場。

再以台中市來看，則呈現「成長快、波動高」的特性。近年台中在人口移入與重劃區推案帶動下，房貸戶數快速增加，2025年年增約1.4萬筆居六都之冠，不過除自住需求外，也混入不少投資與置產買盤，使市場對資金敏感度提高，一旦景氣反轉，恐出現交易急縮與價格波動加劇。

至於台南市房貸存量約10.8萬筆為六都最低，近年因為房價基期較低、購屋門檻相對親民與台積電進駐題材帶動房市熱絡，民眾購屋壓力相對其它主要都會區輕，整體屬「低槓桿、去化較快」的穩健型市場，不過，若未來科技業發展不如預期，區域房市成長動能就可能會受限。

由於不同縣市的房市題材、支撐力道各有不同，因此，目前全台房貸規模雖持續擴張，但未來房市若進入修正期，各地風險與調整幅度恐也會出現明顯分化。

真正風險何時出現？

葉國華指出，從短期來看，房貸族增加並不必然代表風險，反而可能在一定程度上支撐市場穩定，然而，一旦未來環境產生變化，就可能出現風險，需特別注意，因此，建議購屋者未來需關注三大關鍵變數：

第一，利率走勢，若未來利率持續上升，將直接推高房貸族的還款壓力，特別是高槓桿族群，承受能力將面臨考驗。

第二，房價修正，一旦價格出現明顯下跌，將可能出現「資產縮水、負債不變」的情況，甚至產生負資產風險。

第三，經濟與就業環境，若收入成長無法跟上負債擴張，將壓縮消費能力，進一步影響整體經濟循環。

他強調，當房貸族規模持續擴大，房市與金融體系的連動性也同步提高，房地產不再只是單一產業議題，而是牽動整體經濟的重要變數，當前市場或許仍能維持表面穩定，但長期而言，一旦資金、利率或景氣出現轉折，這套以負債撐起的體系，勢必面臨重新調整的壓力。（工商時報／陳傑鳴報導）