做屋主不做屋奴

房地產專家張金鶚現身說法，為大家深入剖析房產世界的眉眉角角，引導大家找回和住房的友善關係，正確認識房產世界的運作法則與投資風險——累積數十年經驗的房產專家張金鶚，這次要從自身的住房經驗出發，告訴大家他如何用「七三法則」和「五大購屋元素」幫自己做出最好的住房策略。透過討論各種與住房有關的疑難雜症，幫讀者逐一釐清自己的需要，了解房地產世界的風險與景氣，認識房子與人的生命週期，進而找出最適合自己的住房判斷。

此外，他也要教讀者如何活用大數據所製作的「好時價」網站，正確評估房屋的價值與特性，幫自己把房產功課做好做滿，讓讀者在眼花繚亂的房屋買賣話術中，做出真正符合自身需求的明智決定，不會再為了買錯房或被房子套牢而遺憾終身。無論是正為租屋、買屋而煩惱的年輕族群，或是正在思考換屋或以房養老的中高族群，都應該先來看看本書，為自己掌握居住的主控權。

【精彩書摘】

買屋前有一個很重要但大家往往覺得太簡單而忽略的重點，那就是——

這間房子能不能提升自己及家人的居住生活品質？

擁有房屋是許多人一生的夢想，真正的目的應該是提升自己和家人的生活居住品質，如果只是為了象徵個人成就，或為了財富的累積，而讓自己在擁屋的過程中，不但沒有提升生活居住品質，甚至造成生活與精神上的壓力，是否「得不償失」？

擁有房屋雖然可以讓自己晉升為有屋階級，以彰顯個人的成就感，也可能透過房價的上漲，增加財富；然而房屋昂貴，一旦買屋，將會排擠生活其他支出，包括家庭照顧、生兒育女、出國旅遊、讀書學習和創業夢想等。

尤其千萬要先做好評估，我曾看到有些朋友，由於購屋前對自身的負擔能力過度高估，買屋後為了頭期款及貸款的償還，必須從早到晚、甚至全年無休的工作努力賺錢，擁有房屋成為個人的沉重負擔；更別提為了勉強擁屋，只能買到較偏遠、老舊、面積較小的房子，不但毫無生活品質可言，也限制了自身未來的發展。如果一切只是為了擔心未來房價可能上漲而買屋，甚至為了房價的漲跌變化而波動，整天生活在擁屋的焦慮中，就成了所謂的「屋奴」。

・歡喜快樂的決策才能讓人住得舒服

反之，如果個人事前做好評估與規劃，儲蓄好自備款，而且未來長期貸款償還（包括利率的變動風險）不至於影響家庭日常生活支出，加上最重要的是—找到自己和家人都喜歡的房子，包括區位環境、格局大小、社區管理，且價格合理，能讓自己和家人提升生活品質，這樣的買屋，就是件快樂歡喜的決策，恭喜你成為此屋的主人，成為「屋主」。

買屋若以消費為主，感受到居住舒適與安全感，心裡歡喜，才能獲得更多的幸福快樂。然而理想的房子多半是高房價，和現實所得負擔能力的差距過大，當理想和現實無法平衡，容易產生焦慮。是否要過度消費，造成心理與生活壓力？要多想想。因此，在買屋前有一個很重要但大家往往覺得太簡單而忽略的重點，就是：這間房子能不能提升自己及家人的居住生活品質？因為一旦人住進去，就不是一天二天的事，對住在當中的人有形、無形的影響非常大，所以住房的決策並不只是考慮數字而已，必須把人的因素放在第一位。

同樣買屋擁屋，「屋主」與「屋奴」的差異，在於相較過去的居住生活環境，是否提升自己和家人的生活品質，更加快樂喜悅？簡單來說，屋主是買屋讓生活變好（Better-off），而屋奴是買屋卻讓生活變差（Worse-off）。

也許有人會認為必須經過屋奴階段，才能到達屋主階段，尤其對現在的年輕人而言，面對如此不合理的高房價時代，屋奴階段似乎不可避免。但問題的關鍵是，屋奴的階段要經過多長的時間？如果需要耗費人生精華的五到十年以上，並可能會犧牲那些人生「不可逆」的代價，包括生小孩、親子與夫妻關係、個人健康，甚至還有創業理想、出國旅遊或學習等，如此屋奴的代價是否值得？這真的得深思才行。

當無殼蝸牛首購族面臨是否要下定決心購屋擁有自己的窩，並避免成為屋奴時，應先確保個人的財務狀況，千萬不要因為購屋超過個人的負擔能力，影響到家庭的日常生活支出。再來，要努力做功課，多方蒐集資訊、現場看屋，找到自己和家人都喜歡的房子。關鍵是新屋會比舊屋好，因為買屋通常會有十年左右的居住時間，如果不是很喜歡，千萬不要勉強購屋。別忘了房屋是如此昂貴且要長期居住，如果不滿意要賣掉再買，換屋的金錢和精神代價會很高，這些都是隱形成本，必須先考慮進去。

也有人會擔心現在不買，以後就買不到了，甚至現在不買，以後房價會漲價，更沒有能力買。我必須說未來的房市，各種可能性都有，未來也有可能找到自己更喜歡的房子，房價漲跌各地區各產品都有不同變化，「活在當下」比五～十年「期待未來」的居住生活應更踏實。所以，「自住客」不用太在意「時機」，自己掌控房屋做屋主，不要做屋奴。

(本文摘自《住房自由的人生》/天下文化出版)

【作者簡介】

張金鶚

美國麻省理工學院建築碩士，美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫系碩士、博士，曾於美國加州柏克萊大學、英國瑞汀及格拉斯哥大學、瑞典國家建築研究中心、日本明海大學等校擔任訪問學者。從事學術研究三十多年，研究領域橫跨建築、都市計劃、公共政策、經濟、財務金融與地政，經常於國內外著名學術期刊發表論文，並長年在各大報章雜誌發表專論。曾任政大地政系特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任，2013至2014年受邀擔任台北市副市長，現任清華大學科技管理學院榮譽講座教授。畢生以發展台灣住宅及房地產研究為己任，著有《房地產是一輩子的事》、《居住正義》、《張金鶚的都市更新九堂課》、《張金鶚的房產七堂課》、《房地產的世界》、《房地產投資與市場分析》等。