蛋黃區也淪陷！最新圖資曝光 「老屋＋高潛勢」這組合最致命

土壤液化潛勢圖再度更新，也讓房屋的「地基安全」重新成為民眾關注焦點，經濟部地質調查及礦業管理中心（地礦中心）9月24日公布最新土壤液化潛勢圖資，涵蓋台北市、新北市、桃園市、宜蘭縣、新竹縣及新竹市等北部6縣市，分析面積達909.8平方公里。新版圖資顯示，部分人口密集、高房價區域存在不少中、高土壤液化潛勢區，對於這些區域安全度如何？會不會有危險？民眾買房若發現屬於中高潛勢區該怎麼做？

什麼是土壤液化？低、中、高潛勢差異在哪一次看懂

所謂土壤液化，是指地震發生時，地下若存在鬆散且地下水位較高、呈飽和狀態的砂質土層，受到強烈震動後，土粒結構可能重新排列，使孔隙水壓快速上升，進而導致土壤的有效應力與抗剪強度大幅下降，使地盤在短時間內呈現類似液體的行為，可能引發地盤沉陷、側向流動，甚至造成建築物不均勻沉陷或傾斜等災害。坊間很多民眾看到「土壤液化」4個字，第一反應往往是「房子會不會倒？」不過，地礦中心強調，土壤液化潛勢圖並不是危險地圖，也不能直接用來判斷某一棟建築物是否安全。

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全向科技房產中心創辦人劉永昌指出，土壤液化主要與「疏鬆砂質土壤」及「地下水位」有關，但是否真的發生液化，仍取決於地震規模與震度、地下水條件、地層特性及建築物基礎設計等因素，因此「高潛勢」不代表地震一來房子就一定倒塌。

此外，從潛勢概念來看，「低潛勢區」代表在設定的地震條件下，土層發生液化的可能性相對較低；「中潛勢區」則表示地質條件具一定液化可能，實際風險仍須搭配現地地質、地下水位及建築條件進一步評估；至於「高潛勢區」，則代表在設定的地震條件下，土層發生液化的可能性較高，因此進行工程設計與地質調查時，更需要注意液化可能造成的地盤沉陷、側向流動等影響。

劉永昌表示，民眾不能單純把「高」理解成危險、「低」理解成安全，潛勢圖比較像是第一層篩檢工具，讓政府、工程單位及民眾知道哪些區域需要進一步注意，真正涉及單一建築物時，仍必須進一步確認基地地質、基礎形式、建築結構及耐震能力。

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高房價蛋黃區也難逃！背後藏著這共同原因

細看新版圖資可發現一個值得注意的現象，就是土壤液化並不等於「偏遠、低房價地區才會有」，反而有不少人口密集、房價相對高的區域也落在中、高潛勢範圍，其中，台北市中山、大同部分區域，以及中正、大安、大安森林公園周邊地段均可見高潛勢區；新北板橋新板特區、三重、蘆洲甚至幾乎全區為高潛勢區；宜蘭的宜蘭市、礁溪、羅東、頭城、冬山等區域也有不少高潛勢區。

劉永昌指出，台北市、新北市與宜蘭部分地區之所以出現較大範圍的土壤液化高潛勢區，背後其實有共同的地質特徵，就是沖積平原、鬆散沉積層與較高地下水位。台北市部分中山、大同、中正、大安等區域位於台北盆地內，過去由河川沖積作用形成，部分地層較為鬆散，加上地下水條件，使特定區域在強震下具有較高液化潛勢，以大安森林公園周邊來說，雖然屬於市區精華地段，但民眾不能單純依房價或都市發展程度來判斷地質條件。

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至於，新北市板橋新板特區因鄰近新店溪和大漢溪流域，地下水位普遍較淺，加上該區域地質多屬於河流沖積層，地表下方含有大量細砂與鬆散土層，因此土壤液化可能性較高；至於，三重、蘆洲則位於淡水河流域沖積平原，部分地區地勢低平、沉積層較厚，地下水條件也使土層在強震作用下較容易產生孔隙水壓上升，因此液化潛勢範圍相對廣泛；宜蘭則以蘭陽平原為主，受到蘭陽溪及其他河川長期沖積影響，形成較年輕、鬆散的沉積地層，加上地下水位較高，使宜蘭市、礁溪、羅東、頭城、冬山等地部分區域具有較高液化潛勢。

劉永昌指出，房價高低與土壤液化風險並不存在直接的正相關或負相關，「蛋黃區」與「人口密集區」並不代表地質條件一定比較安全，房價也無法替地基安全背書，對購屋族而言，更重要的是把「地段價值」與「地質條件」拆開來看，尤其目前房市資訊普遍聚焦於交通、學區、生活機能與房價，但地質條件往往是買方容易忽略的一環，因此，建議民眾買房，除了查看實價登錄、社區管理及屋況之外，也應同步確認基地是否位於土壤液化潛勢區。

最怕「液化＋老屋」雙重夾擊！屋齡30年以上耐震能力成關鍵變數

劉永昌表示，雖然土壤液化本身不必然造成建築物倒塌，但強震發生時，如果地基承載能力受到影響，再加上建築本身耐震能力不足，兩項因素就可能會產生疊加效果，因此，民眾買房若發現「高液化潛勢」與「老舊建築」兩個條件同時出現時，風險就值得特別注意。

尤其雙北市老屋數量龐大，台北有74%房屋屋齡30年以上，新北屋齡30年以上老屋更有破百萬宅，這些建築雖非全部都不安全，但部分早期興建的房屋，當年的耐震設計標準較不周延，經過數十年後，還可能面臨結構老化、鋼筋鏽蝕、違建增建、格局變更或一樓挑空等問題，因此，真正值得購屋族注意的組合並不是「液化區＝危險」，而是「土壤液化潛勢＋老屋＋耐震條件不足」。

舉例來說，同樣位於高潛勢區，一棟新建築如果經過完整地質調查，並針對地基及液化問題採取適當工程措施，其風險與一棟屋齡數十年、基礎資料不明且耐震能力不足的老屋相較，安全度就不需要太擔心。

反過來說，即使房屋位於液化潛勢較低的區域，也不代表建築一定安全，如果原本建築的建築設計、施工品質、耐震規範及後續使用狀況維護不良，強震造成的結構破壞依然會產生災害與生命財產的損失。

所以對老屋持有者而言，劉永昌表示，新版圖資公布後真正值得做的事情，就是把它當成重新檢視房屋安全的提醒，雖然不用看到「高潛勢」就恐慌，但若同時符合屋齡高、位於中高潛勢區等條件，民眾或購屋者就更應進一步確認建築結構及基礎狀況，必要時尋求專業技師評估。

買房前先查4件事！看到中高潛勢區，下一步該這樣做

對一般購屋族而言，最實用的問題其實是：「如果我的房子就在土壤液化潛勢區，到底該怎麼辦？」，劉永昌指出，第一步不是急著恐慌，而是先查清楚房屋所在位置及潛勢程度，民眾可以透過官方土壤液化潛勢圖資及相關查詢系統，如「土地液化潛勢查詢系統」（https://www.liquid.net.tw/cgs/Web/Map.aspx)進行查詢，確認建築物是否位於中度或高度土壤液化潛勢區內。

第二步則是確認屋齡與建築結構。如果是新成屋或較新的大樓，可進一步了解建築開發時是否進行地質調查，以及設計上是否高耐震力與針對液化問題採取相關地基處理；如果是中古屋、老公寓，則要更加注意建築年代、結構形式及是否存在明顯結構問題。

第三步是確認地質資訊不能只停留在區域圖資。潛勢圖屬於區域尺度的資訊，不能直接取代單一基地的詳細地質調查，如果購買的是高總價住宅，尤其位於中、高潛勢區，買方可以進一步詢問建商、管委會或相關專業人士，了解基地地質及建築基礎資料。

第四則是評估是否需要專業鑑定或改善。劉永昌建議，如果房屋位於中、高土壤液化潛勢區，且本身又屬老屋，民眾可以尋求專業技師進行調查與診斷，視實際狀況評估地基改良、結構補強，甚至更新重建的必要性。

劉永昌指出，台灣位處地震帶，頻發的大地震對於民眾的生命財產影響甚鉅，過往缺乏資料可供民眾判斷，如今政府已提供相關地質整合資訊可供查詢，因此，對於一般買方來說，未來看房時，除了問「一坪多少錢」、「離捷運多遠」，還可以先做點功課，現場看屋時多問一句：「這塊土地的地質條件如何？」與「房屋耐震性能有多高?」，畢竟房屋可以重新裝潢，生活機能可以改變，但土地本身的地質條件與房屋的耐震力卻是購屋後無法輕易改變的因素，只有購屋時多留心、多要求，並確認詳細報告數據避免業務空口白話，才能替自己的生命財產多一分重要的保障。（工商時報／陳傑鳴報導）

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