地上權住宅住戶僅有使用權監委籲重新檢視法制面

地上權住宅「華固新天地」的承購人僅取得房屋使用權，引發消費爭議，進一步衍生使用權承購人能否向金融機構辦理房屋貸款、向地政機關辦理土地登記等問題。監委林雅鋒指出，這個是國內極少數案例，政府應重視國內房產類型的新興趨勢，重新檢視法制面，避免類似爭議再生。

林雅鋒表示，本案是以設定地上權方式，由國有財產署提供部分國有土地給得標廠商自行規劃興建。國產署與華固建設在2013年5月23日簽訂「財政部財政人員訓練所及其周邊國有土地合作開發契約」與設定地上權契約，華固建設在設定地上權標的土地興建「華固新天地」房屋銷售。

林雅鋒說，依合作開發契約規定，華固建設不得將建物所有權轉讓給第三人，因此承購民眾只取得房屋使用權，而無地上權及房屋所有權。但由於地租依約須由承購人支付，而2016年公告地價大幅調漲，使2017年交屋時地租隨之調漲，進而引發消費爭議。

林雅鋒指出，由於法務部及部分學者認為，使用權的法律性質是債權而非物權，因此不僅地政機關無法登記，金融業認為使用權不屬於擔保品，也難以辦理貸款，直到法務部2014年召開會議討論後，認為以地上權區分所有建物使用權可移轉，並具可讓與性，應可作為「權利質權」的標的，才得以辦理貸款，但比一般房貸貸款成數低、利率高。

林雅鋒表示，財政部2010年訂定作業要點，規定地上權人不得將地上權或地上物的一部或全部讓與他人，2013年修正後地上權才能部分分割。而「華固新天地」適用修正前規定，因此承購人僅取得房屋使用權。林雅鋒說，土地來源畢竟是國產署，民眾產生困擾，國產署責無旁貸，應基於地上權業務主管機關立場，協調法務部、內政部及金管會等相關機關協助處理。

林雅鋒說，2015年起所得稅法及實務上已將使用權房屋的交易課稅、貸款利息、房屋稅繳納已經比照所有權房屋處理，且在地上權70年存續期間，承購戶與建設公司的關係不是一般租賃契約可以類比，法務部與內政部對於使用權的法律性質、能否登記等問題，應該重新思考。

另外，林雅鋒也提及，地租是依公告地價的3.5%，一般住宅地價稅則是公告地價千分之2計算，兩者間相差17.5倍。對於地租計算是否與公告地價脫鉤，使用權承購人如果符合自住條件，能否比照一般住宅改繳地價稅等問題，財政部應通盤考量，以符合租稅公平及居住正義。

中時鄭舲