房貸超歧視？銀行最怕退休　大齡買房利息多繳數十萬

根據金融聯合徵信中心最新資料顯示，截至2025年9月，台灣不同年齡層房貸族的平均貸款利率出現明顯差異，其中20至30歲房貸族平均利率最低，約為2.21%，其次為30至40歲的2.23%、40至50歲的2.28%、50至60歲的2.35%，而60歲以上房貸族平均利率達2.43%，整體呈現借款人年齡越高，取得房貸的利率條件越差的趨勢。

**截至2025年9月，台灣不同年齡層房貸族的平均貸款利率出現明顯差異，其中20至30歲房貸族平均利率最低。（圖／資料照）**

房地產專家指出，這項數據表面上對貸款年齡有歧視，但其實揭露了銀行放貸背後的重要風控邏輯，雖然房貸利率主要仍取決於信用評分、收入與房屋條件，但借款人年齡在銀行審核過程中也扮演重要的角色。

房貸是長期風險　銀行最怕「退休斷薪」

銀行之所以對年齡較高的借款人收取較高利率，核心原因在於房貸是一種長期金融商品，目前多數房貸年限長達20年至30年，而銀行在評估貸款時，必須預測借款人未來數十年的還款能力。

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中信房屋研展室副理莊思敏指出，年齡越高的借款人，銀行面臨的風險主要來自兩個面向，第一是退休風險，不少人在60歲左右退休，一旦收入來源改變，還款能力可能下降。第二是健康風險，高齡族群醫療支出較高，財務彈性較低。

因此，銀行針對大齡購屋者，往往會透過提高利率、縮短貸款年限或提高自備款比例來降低風險。國內許多銀行更規定貸款到期年齡不得超過70歲或75歲，導致高齡購屋族貸款年限被壓縮，這些都使得大齡購屋族的貸款條件普遍較差。

利率看似只差0.2％　總利息支出卻多出數十萬元

表面上看，20至30歲與60歲以上房貸族的利率差距約0.22個百分點，似乎差距不大，但放在長期房貸中，其實差距相當驚人。

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以貸款1000萬元、30年期房貸為例：

• 若利率為2.21%，每月房貸約3.8萬元，30年總利息約370萬元

• 若利率為2.43%，每月房貸約3.9萬元，30年總利息約410萬元

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換句話說，僅僅因為利率差0.22%，30年下來利息支出差距可能超過40萬元；若貸款金額達2000萬元以上，差距甚至可能逼近或是突破百萬元，不可謂不大。

房貸「年齡門檻」將成大齡者購屋阻礙

值得注意的是，隨著台灣進入高齡社會，加上買房年齡因高房價而後延，目前銀行對年齡風險的控管將是未來大齡購屋族買房勢必遭遇的難關。

目前雖不少銀行願意提供30年甚至40年房貸，但現在多數銀行都會考量「貸款年齡加貸款年期」的限制。舉例來說，若銀行規定貸款到期年齡不得超過75歲，30歲購屋者可貸30年以上，但50歲購屋者最多只能貸25年，60歲購屋者甚至可能只剩15至20年，等於長年期30年或40年期房貸對大齡購屋者來說，可謂是看的到吃不到，即便勉強可以用，貸款成數與利率條件也較差，購屋門檻明顯被提高。