少子化20年後房價恐腰斬？Zack曝新建餘屋重災區TOP5「桃園竟占3席」

台灣少子化持續加劇，20、30年後房價真的可能腰斬，甚至降價也找不到人接手嗎？《財經風向球》主持人小畢邀請房產專家Zack解析人口結構改變對房市的長期衝擊。Zack認為，未來房市不會全面崩跌，而是加速區域分化；蛋黃區因工作機會與生活機能集中，相對具有支撐，蛋白及蛋殼區則可能率先面臨需求流失。

購屋人口恐減半 繼承潮改寫供需

Zack指出，目前25歲至45歲的主力購屋人口約有440萬人，30年後可能只剩約220萬人。更值得注意的是，部分年輕人未來將繼承父母或祖父母留下的房產，不僅不再需要買房，還可能把多餘住宅投入出售或出租市場，讓原本的需求方轉為供給方，大繼承潮恐進一步改寫房市供需。

人口淨流入也沒用 淡水揭庫存警訊

買房只看人口淨流入，可能仍會誤判。Zack以淡水為例，當地人口增長在新北名列前茅，但房屋庫存同樣偏高，加上通勤距離較長，即使有建設利多，也不代表房價一定上漲。他提醒，判斷區域房市不能只看人口紅利，還要同時檢視供給量、交通條件與實際就業需求。

桃園青埔北屯 新建餘屋拉警報

節目中，Zack點名桃園部分區域、青埔及台中北屯，認為這些地方即使人口增加、交易熱絡，仍可能因新建餘屋及空屋數量偏高而面臨賣壓。他建議，買房前應觀察新建餘屋的實際數量，而非只看空屋率；若區域房屋供給遠超過新增人口與自住需求，長期保值能力就要打上問號。

預售屋估價落差 恐爆300萬缺口

除了少子化，預售屋定價過高也是眼前風險。Zack舉例，若預售屋每坪買到110萬元，銀行卻只願以每坪100萬元估價，30坪住宅便會瞬間出現300萬元資金缺口。買方若無法補足，不只可能被迫賠售，甚至只能向建商解約並承受違約損失。

房價跌兩成 頭期款可能全蒸發

Zack提醒，房市最可怕的不只是價格下跌，而是降價後仍沒有人接手。房價若下跌兩成，購屋人投入的頭期款可能大幅縮水。無論選擇老屋或新屋，除了地段，更要衡量價格、庫存、通勤及自身負擔能力；即使房子位於好地段，只要買價過高、供給過剩，仍可能成為房貸長達30年的沉重負擔。