房市結冰！賣一年不降價？專家破解僵屍物件真相

房市降溫、成交量明顯下滑，但不少民眾實際看屋時卻發現一個弔詭現象：市場上大量物件掛售數月甚至一年，價格卻遲遲不動，形成所謂的「僵屍物件」。這究竟是屋主過度固執，還是房仲刻意操作？對此，房產專家賣厝阿明表示，這類「賣不掉卻死不降」的物件，背後其實是屋主心理、房仲策略與整體市場氛圍交織而成的角力戰。

賣厝阿明在臉書粉專「賣厝阿明知識+」中，引述資深房仲的觀察表示，這種「有價無市」的狀況，往往源自屋主對價格的心理定錨，以及房仲在現實操作上的兩難處境。

他進一步分析，多數屋主對自己的房子抱有強烈情感價值，在定價時，往往只參考社區內少數高價成交案例，即便市場已出現下修訊號，仍堅持「別人能賣這個價，我的房子也該賣到這裡」，這種將價格錨定在歷史高點的「定錨效應」，使得物件即便掛售半年甚至一年，價格仍緊抓不放。此外，屋主普遍存在「損失厭惡」心理，寧可不賣，也不願接受低於心理預期的價格，深怕一旦賣便宜了會後悔。

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在這樣的背景下，市場逐漸形成買賣雙方的心理戰，買方普遍期待價格下修10-15%，但屋主往往只願意小幅讓價3-5%，雙方認知落差也使交易量急凍。

至於房仲在其中扮演的角色，賣厝阿明表示，外界常以為仲介佣金與成交價掛勾，理應積極勸說屋主降價以促成交易，但實務情況卻更加複雜。若仲介過於強勢要求降價，極可能引發屋主不滿，甚至取消委託，因此不少房仲選擇「以時間換取空間」，寧可讓物件久掛，也不願冒失去案源的風險。他透露，「現在房仲確實面臨兩難，勸降價可能失去委託，不勸降又難成交，只能透過完整市場數據，讓數字自己說話。」

從整體市場來看，價格調整的速度顯然落後於供給壓力。根據內政部最新統計，2025年全國待售新成屋數量首度突破11萬宅，低度使用住宅比率升至9.79%，庫存壓力持續攀升，但價格卻尚未全面反映市場變化。

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價格僵局何時才會鬆動？賣厝阿明指出，關鍵仍在持有成本。在升息環境下，房貸利息、房屋稅與地價稅等支出不斷增加，當資金壓力逐步浮現、屋主心理防線被迫鬆動，價格才可能真正出現調整。他表示，目前市場上的「僵屍物件」大致可分為兩類，一類是沒有貸款壓力、可長期持有的屋主，另一類則是仍在硬撐、但實際承受資金壓力的屋主，後者往往會在持有成本超出負荷時選擇讓價。

對買方而言，賣厝阿明建議，與其被動等待房價下修，不如主動出價，透過房仲清楚傳達購買誠意。他強調，在冷清市場中，真正稀缺的不是房子，而是「有誠意的買家」，尤其可留意掛售超過半年以上的物件，這類屋主已歷經市場考驗，價格彈性通常相對較大。

資深房仲業者則傳授破解僵局的議價技巧，首先提供周邊成交實證作為議價基礎，其次表明快速成交的誠意，最後適度提高訂金顯示購買決心，這三招往往能打動猶豫的屋主。賣厝阿明提醒，準備賣屋或買屋的人，應懂得看穿背後角力，理性評估，才不會在「高價不降」的迷霧中錯失交易機會。