社宅包租代管疑有「假業者」　國家住都中心示警

近年在政府大力推動社會住宅包租代管與租金補貼政策下，台灣租屋市場快速成長，包租代管業者數量更持續攀升，不過，隨著市場快速擴張，亂象也開始浮現。國家住宅及都市更新中心日前發布新聞指出，近期接獲執行「中央版社宅包租代管計畫」的業者與地方租賃公會反映，市場上疑似出現非屬合法計畫的業者，對外招攬相關合作案件，甚至可能涉及不當轉介與違法轉包情形。

國家住都中心提醒，民眾若有意參與社會住宅包租代管計畫，務必要確認合作對象是否為合法業者，否則不僅可能無法申請政府補助，還可能衍生租賃管理、服務責任與費用收取等爭議，甚至影響自身權益。

包租代管市場暴增 非法業者也開始混入市場

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所謂「包租代管」主要是由專業業者協助房東出租、管理與維護房屋，部分還結合社宅與租金補貼制度，尤其近年許多高齡房東、外地置產族與無暇管理房產的屋主，開始傾向委託專業公司處理租賃事務，也讓相關產業快速成長。

近年在高房價與租屋需求擴大下，包租代管逐漸成為台灣租屋市場主流之一，根據內政部不動產資訊平台資料，全國租賃服務業家數至今年第一季已達2333家，不僅創下歷史新高，更已連16季增加，顯示市場規模快速擴張。

不過，市場需求擴大後，社會住宅也開始出現部分不具合法資格的業者混入市場，國家住都中心指出，社會住宅包租代管業者，必須經過《政府採購法》公開評選程序後，才能成為合法合作業者，並提供租賃媒合、簽約、租賃管理與補助申請等服務，若非中央版社宅包租代管計畫業者，便不得承攬相關社宅業務。

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住都中心也提醒，若民眾並非透過合法社宅包租代管業者辦理租賃，不僅可能無法取得政府相關補助，還可能涉及不當轉介、違規轉租等問題。

最慘恐遭「捲款失聯」 房東、租客都可能受害

對此，中信房屋研展室副理莊思敏表示，若碰到不具合法資格或未依規範營運的包租代管業者，無論房東或租客，都可能面臨財務、契約與法律等多重風險，其中，最常見的問題之一，就是「租金與押金遭侵占」。

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非合法計畫業者可能先向租客收取租金與押金，但卻未如期匯給房東，甚至直接失聯、捲款潛逃，導致房東收不到租金，租客則可能被迫重新支付租金或遭到驅離。

此外，非合法計畫業者可能與原屋主的委託合約早已終止，卻仍持續對外招租，這種情況下，租客可能形成「無權占有」，未來甚至面臨被迫搬遷風險。

莊思敏表示，部分非合法計畫業者還會使用不符合規範的契約內容，例如任意增加收費項目、變更租約條件，甚至將原本應由業者負責的修繕責任，全數轉嫁給房東。

不只租金問題 還可能衍生稅務與法律風險

除了財務問題外，非合法計畫的包租代管業者還可能造成管理與法律層面的風險，莊思敏指出，部分不肖業者為求快速出租，可能未嚴格審查租客背景，導致後續出現拖欠租金、惡意破壞房屋，甚至非法使用房屋等問題。

另外，若房屋設備損壞，非合法計畫業者也可能消極處理，甚至以低價工班草率修繕，進一步引發房東與租客間的糾紛。更麻煩的是，一旦未來發生租賃糾紛，不僅較難透過正常消保與申訴機制處理，還可能失去政府原本提供的租稅優惠與補助資格。

此外，部分非合法計畫業者甚至可能未依法申報租金收入，最後導致屋主遭國稅局追討漏報租金與相關罰鍰，進一步衍生稅務問題。

專家提醒：簽約前務必先查證合法身份

面對包租代管市場快速擴張，莊思敏提醒，民眾在委託包租代管業者前，務必先確認對方是否合法登記，屋主與租客可先至「內政部不動產資訊平台」或「國家住都中心官網」，查詢業者是否為合法租賃住宅服務業者，同時確認對方是否具備「包租業」或「代管業」營業資格。

此外，簽約時也應優先使用內政部規範的「住宅轉租定型化契約」範本，避免契約內容過度偏向單方權益，若後續發現業者出現拖欠租金、不願匯款、失聯或疑似違法情形，則應立即終止合作並保留相關證據，必要時盡快報警或尋求法律協助。

隨著台灣租屋市場逐漸走向專業化與制度化，包租代管確實已成為許多房東與租客的重要選項，但莊思敏也提醒，市場快速成長背後，民眾更需要提高警覺，避免因貪圖方便或輕信招攬，而讓自身權益暴露在風險之中。（工商時報／陳傑鳴報導） 

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