包租代管越推租金越高？　賣厝阿明：社宅就是要政府自己蓋

文/賣厝阿明知識+

講真的，現在租屋市場已經很難再用「市場會自己調節」這句話帶過去了。台中現在空屋超過10萬宅，集中在重劃區，但同一時間租金還在漲，整層住家平均租金一年可以漲一成以上。這種畫面其實已經很清楚了：房子不是不夠是根本沒有進到租屋市場。

但問題來了，這幾年政府一直在推什麼？包租代管、租金補貼、修繕補助，甚至再加碼誘因，希望屋主「願意出租」。聽起來很合理對吧？但講一句直白的：現實結果是租金沒有被壓下來，反而越來越「合理化往上走」。

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原因其實不複雜。當你用補貼去換房東「願意出租」，市場會發生什麼事？不是房東變好心，而是：租金價格被重新校正到「補貼後還划算」的水準。久了之後就變成一種默契：不降租，反正政府會補，不急租，反正資產會漲，不釋出，反正還有期待價。最後結果就是：包租代管沒有增加供給，只是在幫高租金找合理性。

所以問題就來了，既然市場一直卡在「房子很多，但不願意租」，那為什麼還有人不願意承認一件事：社宅本來就應該由政府直接蓋。這件事不是什麼理想化口號，而是最基本的供給邏輯。因為社宅的核心不是賺錢，是：把「可負擔住宅」這件事從市場裡拆出來。

但現在台灣的做法剛好相反，是希望靠補貼房東，鼓勵釋出，用市場誘因修正市場。結果就是：政策一直在調，但結構沒變，房子還是在，但流不出來，租金還是在漲，但被說成正常。更現實一點講，現在租屋族感受到的不是「市場失衡」，而是：不管房子多不多，租金就是回不去。

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這時候還在期待包租代管去解決問題，其實有點像在期待：用鼓勵方式，讓屋主願意降價出租，這本身就不太符合人性。所以阿明的觀點很簡單，也很直接：包租代管不是錯，但它從來就不是解決供給問題的工具，真正能穩定市場的，是政府自己下場做社宅供給。因為只有政府蓋的社宅，才不需要看報酬率、才不需要等市場情緒、才不會被資產預期綁住。

最後講一句比較刺耳但很現實的話：如果一個市場已經出現「房子很多，但租金還在漲」，你還繼續相信只要給夠誘因，市場就會自動修正，那可能要先問一個問題：是市場還沒調整好，還是我們一直用錯方法在調？

這也是賣厝阿明一直在講的核心：租屋問題不是補貼問題，是供給結構問題，而供給結構，只靠市場是修不好的。你覺得現在該繼續加碼包租代管，還是直接認清一件事，社宅就是政府該自己蓋？