與錢同行/水龍頭開了、行政院放鬆新青安限制　專家解析眉角

行政院院會9月4日拍板，將「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（簡稱新青安）排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，並追溯自9月1日起適用。未來銀行辦理新青安貸款時，將不再受放款總額不得超過存款與金融債總額30%的上限約束。是否代表選擇性鬆綁？住商不動產企研室資深經理徐佳馨在中天《與錢同行》節目裡提出解析。

 

徐佳馨表示，去年919之後，在房地產市場上面的整體交易狀況，其實非常慘澹，有一個統計是，如果以實價登錄的筆數來看，會發現央行限貸令一打，打到六成的交易量，從2024年的第一季到2025年第二季，大概少了六成。2016年房地合一稅上路如果記憶猶新，大概就跟那時候差不多慘。

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徐佳馨指出，那時候慌還有用，因為當時只是沒信心，現在是真的慌也沒用。2016年相對來說會快速復甦的重要因素是：即使市場這個狀態，大家信心面不足、新的法規造成大家的壓抑，但只要想買，銀行還借得到錢。但現在這一波卡太多東西了，今天舉例來說，即使有一個屋主願意用超便宜的價錢可以讓你成交，但客戶就是沒辦法借到錢。

徐佳馨說，現階段仲介端最大的憂慮，就是很多買方因為自覺借不到錢，所以乾脆不要買，這種借不到錢的恐慌，其實蔓延在整個市場上面，造成交易量的狀況上，相信應該也縮到央行的想像了，這也是卓院長說要不要放一個水龍頭，水龍頭開大一點。

徐佳馨表示，問題是院長，現在水龍頭沒有水耶！現在是銀行得要自己想辦法。銀行雖然也想開，但《銀行法》第72條之2，這個分母，本身就是有你的存款跟債券，相信現在很多朋友大概不會存定存了，應該會把錢拿去做投資，股票市場這麼好誰還在存錢？誰要存定存？那只要分母分變小後，你的分子可能沒辦法再擴大，你的壓力就會變大；更現實的是，現在房價這麼高。

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徐佳馨舉例，有個朋友告訴她，有一個銀行好不容易有7億的額度出來，發現放貸沒幾戶就沒錢了，因為每一戶房子都很貴。朋友抱怨，現在1億元很不好用，因為在台北市大概放個3、4間算多了，但就沒錢了，所以這個狀態銀行自己也很頭痛。但因為院長講話了，所以銀行就想把分母擴大，那有一個方法，就是跟郵局借錢，銀行借到錢再借錢。

徐佳馨指出，有朋友反映，現在買房子可能會搭售，也就是要客戶一併購買理財商品、房貸壽險等等的其他投資。甚至還聽到，若想排進3個月獲得房貸的隊伍裡，就先得存進該家銀行300萬，如果想獲得更快的房貸，就要800萬投資；朋友嘆說，也不過是要借1千萬，為何要放這麼多錢在裡面？所以這就非常弔詭。

關於銀行於《銀行法》第72條之2比率分布，徐佳馨據統計數據說，超過29%的0家、都沒有；28%以上、未滿29%的有3家；27%以上、未滿28%有7家；至於其他銀行都低於27%。即便如此，銀行自己也會擔心，萬一不小心超過30%，其他若要周轉怎麼辦？所以這會對很多的銀行端來講，會非常困擾；而且銀行壓力會更大，因為現在民眾都是能借多少就借多少，但有沒有辦法還本金？而且分母就這麼大，分子還要這麼大，該怎麼辦？

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主持人指出，金管會表示會適時滾動檢討。徐佳馨認為，滾動對象應該就是首購族；換屋族在短時間之內無法被滾動了；建商端可能也沒辦法，因為現在分母、分子失衡，是因早期以貸20年為例，平均7.5年還清房貸，如今大家都借到30年，然後又跑寛貸期，還款時間更長，就影響銀行房貸承做的額度，所以銀行的朋友也明言很為難，要放也不是，不放也不是，因為直接的問題是，會侵蝕到銀行本身的獲利。所以對銀行端而言，又不能搭售、又要放鬆水龍頭，對首購族來說，銀行也想幫忙，但實際上，如果將本求利，會有很大的壓力，因此放款率會越來越保留；而且近年銀行不動產放款利率突破到2.3%，更誇張的個案是3.4%，現在新進戶會3%左右；如果是豪宅，會更糟糕。

徐佳馨認為，現在更該擔心的是川普關稅效應，因為今年前三季都還沒發酵，主因是今年有一些提前拉貨，等到接下來無貨可拉的時候，狀況到底好不好，可能都要比較保守來對待。當然現在自用戶還是建議可以買房，多看總會看到一些比較好的，相對來說比市價、甚至比實價登錄還低的案子，但前題財務的部分要多做準備，如果實力夠強，其實非常有機會撿到便宜。