「棄房轉股」成全民運動？專家示警潛在風險

「台積電還沒來，房價先翻倍」、「買房比工作還好賺」，反映過去幾年房地產市場的狂熱氛圍，由資金狂潮堆起的房市榮景，讓許多地區房價一飛沖天，然而，隨著政府政策與銀行限貸雙重夾擊，這場盛宴正悄然落幕，房市不僅買氣急凍、賣壓湧現，就連過去最火熱的科技園區題材也開始失靈。與此同時，AI帶動的股市狂潮，正催生一股「棄房轉股」的資金大遷徙，這究竟是聰明的資產配置，還是一場高風險的賭局？

全台科技宅熱潮退燒台積概念區賣壓浮現

近一年來，全台房市壓力明顯升高，不僅2025年全台建物買賣移轉棟數創下近9年新低，就連過去幾年堪稱全台房市領頭羊的科技園區周邊房市，也開始撐不住，逐漸浮現賣壓。根據591房屋交易網最新統計，過去一年六都與新竹地區成屋刊登售屋量明顯攀升，其中賣壓最重的區域，多集中在科學園區與台積電供應鏈周邊。

例如台中市大雅區，過去受惠於台積電新廠議題帶動，房市熱度快速升溫，但近一年待售物件數量卻暴增35.9%，從2024年的761件增加至2025年的1,034件，年增幅居全台之冠。此外，台中南屯、大里、北區、沙鹿，以及高雄小港、橋頭與楠梓等過去受台積電設廠題材激勵的區域，也同步出現待售量大增現象，售屋刊登量年增幅普遍達2至3成，顯示市場賣壓正在快速累積。

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不僅委售量增加，部分區域房價也開始出現修正，住商機構統計2026年第1季全台五大科學園區周邊13個行政區房價表現，結果發現有9區、近七成行政區房價出現年跌幅，其中，台南安定區平均成交單價年跌7.9%最多，高雄楠梓區下跌6.9%，高雄仁武區也修正5.8%，顯示過去最受資金追捧的科技題材宅，如今已逐漸進入修正階段。

屋比房屋總經理葉國華指出，受到整體房市買氣跌至谷底影響，目前台灣房市已幾乎沒有真正強勢區域，賣壓增加與價格鬆動，正逐漸成為各地市場共同現象。

資金為何從房市撤退？核心其實是「報酬率改變」

觀察這波台灣房市「量縮價跌」與「賣壓增加」現象，背後核心原因其實並不是科技題材失靈，而是整體資金環境已經改變。葉國華表示，COVID-19疫情後全球大印鈔，市場長期維持低利率環境，再加上政府因應中美貿易戰，引導台商資金回流，讓大量熱錢流向房地產市場，而房地產憑藉保值、抗通膨與高槓桿特性，在市場普遍預期房價只漲不跌下，成為資金最重要的停泊地，也造就近年全台房市遍地開花的榮景。

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他表示，這波房市由盛轉衰，關鍵轉折點大約出現在2024年下半年，主要原因有以下三點：

首先，央行為抑制房市過熱，接連祭出多波信用管制，包括第二戶貸款限縮、銀行房貸水位控管、房貸審核趨嚴與寬限期縮短等措施，讓過去高度仰賴槓桿操作的投資客壓力大增；其中，2024年9月底祭出，被市場稱為「史上最重」的第七波信用管制，更直接重創房市買氣。

其次，房價經過多年大漲後，租金投報率持續下滑，許多區域房價漲幅遠高於租金成長速度，導致持有報酬率明顯下降。

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更重要的是，近年AI概念股與科技股成為市場資金焦點，帶動台股不斷創高，投入股市報酬率明顯優於房市。以台灣加權股價指數來說，近期突破4萬點大關，2024年來翻了1倍有餘，股市每日交易金額從原先3000~5000億，到如今屢屢破兆，代表散戶融資水位更從2024年的2500~3000億，到近期更已突破4700億大關，現在買股幾乎已經變成全民運動。

葉國華指出，當股市短線報酬率遠高於房地產，且流動性更佳時，資金自然開始重新配置，近期市場開始出現「棄房轉股」，甚至「拿房借錢買股」的討論，就是起因於此。目前資金不再湧入房市，並非單純因為「房價跌了」，而是投資人開始發現，房地產已不像過去幾年那麼容易獲利。

棄房轉股對房市的風險除了「跌價」還可能「賣不掉」

目前民眾棄房轉股最值得警戒的，除了股市波動大，一旦發展不如預期，投資人恐面臨虧損壓力外，房市因資金被抽離，還可能出現「房價修正」與「流動性」等兩大問題，而且，投資人若在股市虧損，還可能衝擊到房市。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，房地產與股票最大的差異，在於股票可以快速變現，但房子不行，一旦市場買氣轉弱，不僅價格支撐力會下降，房屋交易週期拉長也將難以避免，尤其部分短期漲幅過大的科技題材區，過去房價上漲多建立在市場預期與投資信心之上，一旦資金退潮，價格回檔機率將大幅增加，也容易出現賣壓堆積問題。目前來看，高槓桿投資客、預售交屋量龐大的區域，以及生活機能尚未成熟的新興重劃區，接下來都可能面臨較大壓力。

另外，近期市場也開始出現不少「拿房借錢買股」案例，一旦未來股市表現不如預期，在高額債務與金融資產縮水的雙重壓力下，甚至可能反向衝擊房市穩定性，未來賠錢售屋、賣屋還債的案例恐怕也會增加。

莊思敏指出，隨著市場熱錢退燒，目前台灣房市已逐漸從過去的「題材時代」，進入「基本面時代」，未來市場將更重視人口移入、產業支撐、生活機能與供需結構，而不再只是單純依靠科技話題推升房價。