換屋族好消息！央行鬆綁管制第2戶房貸上限提高至7成　專家說話了

中央銀行今（17）日召開第三季理監事會議，宣布政策利率維持不變，達成「連10凍」。此外，央行同時鬆綁房市信用管制，將自然人特定地區第2戶購屋貸款成數上限提高至7成。專家預期，未來房市交易量可望逐步回穩，但價格仍呈現激烈分化。

對於信用管制微調，中央銀行總裁楊金龍指出，信用管制措施已經實施超過2年頗長的時間，中央銀行的態度並非硬綁綁，在觀察到政策展現成效下，因而做出適當調整。

住商不動產企研室總監徐佳馨分析，中央銀行針對換屋族放寬貸款成數，並刪除建商開發時程限制，顯示官方一方面希望增加市場流動性，另一方面又不希望供給大幅增加引發系統性風險。徐佳馨補充，面對美國聯邦準備理事會（FED）升息一碼，台灣中央銀行雖未跟進，但在FED叫板升息下承受極高壓力，加諸當前房貸市場已充分反映資金成本，利率普遍偏高，確實已直接影響市場流動性。

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高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛則表示，這次政策調整反映房市風險結構正在轉變，目前市場最大壓力已從價格漲跌轉向交屋、去化，以及建商的現金流與財務風險。近年新屋供給量從疫情期間的約12萬棟，逐步增加至接近18萬棟，導致大量新屋陸續進入交屋高峰期。

黃舒衛進一步分析，建築投資週期與房市景氣週期存在時間差，當供給高峰撞上信用管制，建商現金流便成為市場關鍵變數。尤其自2020年啟動信用管制後，又歷經全球降息、量化寬鬆（QE）及AI產業擴張，住宅供給與需求版圖已重新洗牌。這波新增供給雖具備產業聚落與公共建設帶動的區位需求，但建設到位仍有時間差，交屋能否順利完成，將直接牽動建商營運與銀行授信資產的安全邊際。

針對政策影響，黃舒衛認為放寬第2戶貸款成數有助於疏通自住市場的交屋出口；而解除購地貸款的動工期限，主要是考量購地貸款成數仍低，加上投資環境與法規趨嚴，建商囤地成本過高，信用資源已受到明確約束，適度微調能增加流通性並避免誤殺。

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談及房市價格走勢，黃舒衛指出，從去年開始，無論是新青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）排除在銀行法第72條之2限制之外、延長換屋協處，或是將不動產貸款集中度管制交由各銀行自主管理，皆顯示中央銀行在衡量各項指標與授信品質後，逐漸放鬆信用資源投放。預期交易量可望逐步回穩，但價格仍呈現激烈分化與重新定錨，量能修復速度將快於價格反彈。總價負擔、首購需求與產品去化速度將成為建商定價的三把尺，建商核心課題仍是餘屋去化與降低槓桿，市場最終仍須依靠價格讓利完成出清。