140萬宅未設籍！每7間就有1間「隱形空屋」六都佔比65%

根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，截至去年底，全國房屋稅籍住宅類數量約947.3萬宅，但其中僅有806.4萬宅設有戶籍，等於全台有高達約140.9萬住宅處於「未設戶籍」狀態。換言之，每7間房子，就有1間沒人設籍。

進一步觀察未設籍宅的區域分布，新北市以約23.4萬宅居冠，台中約19.2萬宅、高雄約16.5萬宅緊追在後，桃園與台南也分別達13.2萬與11.9萬宅，第六名台北市亦有約7.4萬宅，整體來看，未設籍住宅有高達65%、約91.7萬宅集中於六都。

房地產專家指出，「有房卻不設戶籍」背後有眾多原因，但當未設籍住宅大量集中於主要都會區時，代表市場可能出現投資比重過高、房產集中於多屋族手中的結構性問題。

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為何不設戶籍？有四大關鍵原因

中信房屋研展室副理莊思敏表示，房子不設籍可能牽涉投資、戶籍配置與人口流動等多種原因。

首先，投資用途可能是重要因素，不少購屋族將房地產視為資產配置工具，而非自住空間，房屋可能用於出租、閒置等待增值，或短期持有準備轉售，在此情況下，設不設戶籍對持有者影響有限，自然不會主動遷入。

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其次，節稅操作考量，目前包括房地合一稅自住優惠、房屋稅及地價稅自用住宅優惠稅率，都與戶籍設置密切相關，現今民眾大多會透過與家人分戶配置設籍，以達到節稅效果，但若還有多餘的住宅，就會不設籍。

第三，居住與戶籍分離，例如雙北通勤族、跨縣市工作者或家庭因學區需求將戶籍設在特定地點，導致「人住一處、戶籍在另一處、房子在第三處」的現象日益普遍。

第四，人口外移與繼承因素，在不少偏鄉地區，房屋由下一代繼承，但實際居住者早已移往都會區，形成「有人繼承、無人設籍」的現象，這類情況在中南部與部分偏遠鄉鎮相當普遍。

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偏鄉不是問題　問題出在都會區

一般認為未設籍住宅應集中於人口外流的偏鄉，但台灣數據卻顯示相反結果，多數未設籍住宅反而集中在房市最熱的六都。

莊思敏分析，這代表問題核心並非單純人口外移導致房屋閒置，而是都會區投資需求過強，特別是近年新北、台中、高雄等地推案量大、重劃區快速開發，吸引大量資金進場，但人口移入與就業支撐卻未同步跟上成長。

雖然「未設戶籍」並不等同於空屋，但這類住宅中確實可能隱含相當比例的閒置或低使用率房屋，可視為一種「隱形空屋」。目前台灣不少新興重劃區出現「房子先到位、人卻未進場」的現象，白天人流有限、夜間燈光稀疏，實際居住密度偏低，顯示住宅供給與人口成長之間已出現落差。

都會區風險浮現　三大影響不可忽視

莊思敏指出，當未設籍住宅大量集中於都會區，將帶來三項值得關注的影響：

首先，市場波動加劇，區內住宅不少可能是投資性持有，一旦市場轉弱，可能同步釋出，形成短期供給增加，放大價格修正幅度。

其次，社區穩定性下降，未設籍住宅出租比例較高、住戶流動性大，將影響社區管理品質，甚至提高鄰里糾紛風險。

第三，城市發展失衡，當住宅數量快速增加，但實際居住人口未同步成長，將影響商業機能、學區與交通需求配置。

莊思敏提醒，當都會區出現大量未設籍住宅，代表房市供給與實際居住需求正在脫鉤，若此趨勢持續擴大，未來不僅影響房價穩定，也可能改變城市發展結構。（工商時報／陳傑鳴報導）