新北預售房價鬆動！五大熱區下修　林口跌幅6.7%居冠

央行第七波選擇性信用管制實施至今已近兩年，房市已從過去的賣方市場轉向買方市場，根據台灣房屋統計新北市十大預售交易熱區實價登錄資料，今年第一季已有五大行政區預售屋均價較去年同期出現修正，其中林口區從每坪70萬元降至65.5萬元，跌幅達6.7%居冠，泰山區也下跌6.6%，三重等區域同樣出現價格鬆動跡象。

房價修正不全是供給過剩 信用管制更是關鍵推手

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行第七波信用管制實施後，購屋族貸款條件明顯趨嚴，市場買氣降溫，重劃區大型推案區首當其衝，尤其林口、泰山等區域近年因產業題材、捷運建設與人口移入帶動，房價快速上漲，但隨著投資買盤退場，市場開始回到自住需求主導，也使部分建案必須透過讓利、優惠付款或贈送裝潢等方式吸引買方。

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中信房屋研展室副理莊思敏分析，許多人將新北預售房價修正歸因於供給量過大，但實際上供給只是原因之一，真正影響市場的仍是資金面變化，過去房市多頭期間，許多區域仰賴投資買盤推升成交量與價格，但信用管制上路後，第二戶貸款成數下降，加上銀行房貸水位偏高，使得投資需求快速退場，市場自然回到自住客能夠負擔的價格區間。

她指出，像林口、泰山、三重等區域近年漲幅相當可觀，部分個案甚至已逼近台北市蛋白區價格水準，當房價上漲速度超過所得成長速度後，市場就容易出現修正壓力，目前的價格調整更像是過去漲幅過快後的合理修正。

新店、淡水逆勢大漲 反映個案行情凌駕區域行情

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此外，在部分行政區價格修正的同時，新店與淡水卻逆勢創高，其中新店預售均價從去年第一季每坪68.7萬元大幅攀升至91.8萬元，年增33.7%；淡水均價也來到45.5萬元，年漲幅達17.3%。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，新店漲幅驚人的主因並非區域全面上漲，而是今年央北重劃區指標案「華固譽誠」交易量占比極高，加上成交單價突破9字頭甚至站上百萬元，直接拉升整體區域均價。

莊思敏認為，這也凸顯目前市場另一項特徵，就是「個案決定行情」時代來臨，在房市熱絡時期，只要區域有題材，房價就容易全面上漲；但在信用管制環境下，買方選擇更謹慎，產品力、地段條件與品牌建商的重要性明顯提升，因此，估計未來同一行政區內，個案之間價格表現可能出現更大差異，而不再是齊漲齊跌。

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展望後市，市場最關注的仍是央行態度是否出現變化，莊思敏表示，目前市場成交量低迷的主因並非房價太高，而是貸款環境受限，許多首購族即便有購屋意願，也面臨銀行排隊撥款、貸款成數下降及審核趨嚴等問題，因此若央行未來逐步鬆綁信用管制，或引導銀行增加房貸額度，成交量有望率先回溫。

她指出，近期股市資金持續充沛，市場累積可觀獲利部位，若央行釋出較友善訊號，加上新青安2.0即將上路，部分資金可能重新回流房市，尤其是雙北與產業題材明確的區域，買氣回升速度可能超乎預期。

不過若央行持續維持現行管制措施，市場則可能延續量縮格局，房價將呈現區域與個案分化走勢，供給量較大的重劃區仍有個別讓利空間，但整體來看，在土地成本、營建成本及缺工問題支撐下，市場要出現全面性大幅修正的機率仍不高。

※本文授權自工商時報，原文：見此

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