央行罕見喊話建商要讓利！背後真相：新案賣不動、庫存飆破19萬戶

房市買氣急凍，2025年全台買賣移轉棟數下探近9年新低，市場交易明顯轉冷，就在不少建商直言「已被逼到經營邊緣」之際，央行總裁楊金龍於日前最新理監事會後公開喊話，直指「希望建商能漸進式讓利，交易量才會出來」。對於，央行總裁為什麼會這麼說?房地產專家直言，從新案市場最新數據來看，這句話之所以出現，背後正反映出當前房市最關鍵的結構矛盾，量已大幅萎縮，但價格仍撐在高檔不動。

新案銷售率腰斬、庫存壓力堆高

2025年全台買賣移轉棟數跌至近9年低點，房市無論是自住或投資需求，都出現明顯觀望，在這樣的背景下，央行總裁楊金龍日前提出「建商讓利才能帶動交易量」的說法，關鍵就在於現在市場並非沒有需求，只是價格與購買力出現明顯落差，當價格未調整，買方即便有需求，也難以出手，導致交易持續低迷。

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從代表新案市場的國泰房地產指數觀察，目前市場降溫的訊號明確，該數據顯示，新案開案後30天銷售率已從2024年第四季的11.07%，大幅下滑至2025年第四季的6.38%，幾乎腰斬。這代表新推案在開案初期的去化速度明顯放緩，建商銷售壓力正在累積，同時，新案待售庫存持續增加，也意味著市場供給逐漸堆積，形成潛在壓力。

據樂居網資料更顯示，今年3月新案待售庫存量已達190,345戶，不僅為2013年有統計來的歷史最高點，還比2013年時的7萬多戶，足足翻了1倍有餘，顯見如今新案待售庫存相當龐大。

房價逆勢創高　難怪央行說「價格卡住成交」

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而儘管銷售率下滑、庫存增加，但實際上新案價格端卻展現出驚人的韌性，國泰房地產指數顯示，2025年第四季全國新案可能成交價達每坪58.08萬元，不僅創下去年新高，也較2024年同期的57.46萬元持續上揚。

屋比房屋總經理葉國華表示，從過往經驗來看，當銷售率持續走低且庫存累積，市場通常會透過價格調整來刺激買氣，然而，本輪房市卻出現「銷售降溫但價格不動」的特殊現象。

更值得注意的是，議價空間也並未明顯擴大，近一年來，新案議價率大致維持在6%至7%之間，顯示建商在價格上仍相對強勢，並未出現明顯讓利跡象。

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換言之，目前房市呈現典型的「量縮價撐」格局，成交量大幅萎縮，但價格仍維持高檔，買賣雙方形成僵持，也難怪央行點名「價格卡住成交」。

為何建商不降價？成本與資金壓力成關鍵

在交易低迷情況下，建商為何仍不願降價？中信房屋研展室副理莊思敏指出，關鍵在於成本與資金結構。

首先，近年土地取得成本居高不下，加上營建成本上升，使新案價格具備一定「下檔支撐」，若建商大幅讓利，可能侵蝕利潤，甚至影響財務結構；其次，部分建商資金仍具備一定撐盤能力，短期內選擇「以時間換價格」，寧可延長銷售期，也不願立即降價。

此外，市場仍存在「價格預期僵固」問題，建商擔心一旦開出降價第一槍，將影響整體區域行情，甚至引發已購客戶反彈，因此多採取小幅讓利、控制推案節奏等方式應對。

讓利才有量？房市僵局恐持續

專家表示，央行喊話「讓利換成交」，本質上點出當前房市的核心矛盾，價格調整有限，交易難以回溫。而從數據來看，新案銷售率已明顯轉弱，庫存持續增加，但價格與議價空間卻未出現鬆動，顯示市場尚未完全進入實質修正階段。

莊思敏指出，若未來利率出現攀升、經濟成長動能放緩，購買力恐更難以回升，市場僵局可能延續，現在看來，只有當價格出現實質鬆動，或建商開始擴大讓利幅度，交易量才有機會逐步回溫而，而目前在買賣雙方拉鋸下，「量縮價撐」的格局恐怕仍將持續一段時間。（文／工商時報陳傑鳴）

※本文授權自工商時報，原文：見此

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